不動産証券化ビジネス

最近、注目を集める不動産証券化ビジネスについて、長文になりますが、大枠を簡単に説明致します。

本来、不動産を売買すると、売主から買主に所有権が移ります。不動産は、高価なので、売買による利益は、とても大きいものになります。しかしながら、その分、リスクも大きく、流動性のある投資先とは言えません。

「不動産ビジネスに失敗して…」などという話をよく耳にしますが、誤解を恐れずに言えば、リスキーな投資先の1つであると、いえると思います。EQ026_L

一方で、優良な不動産に対しては、得られる収益も安定し、投資家や不動産会社にとっても、みすみす見逃すことはできません。

そこで、不動産の流通性を高め、リスク分散を図る目的で考えだされたのが、不動産の証券化です。(本来は、バブル期以降の不良債権処理のために考えられた仕組みです)。

所有者にとっては、時価に近い値段で、不動産を売却できる一方、投資家も、不動産が小口化された証券になることで、リスク回避ができます。(小口化に関しては、不動産特定共同事業法の改正の話がありますが、ここでは話を簡素化するために省きます)。

では、実際、どのように、不動産を証券化するのでしょうか。

10億円で利回りも高い大変優良なビルのオーナーがいるとします。さて、オーナーさんは、この不動産を証券化できるでしょうEY014_Lか。答えはできません。オーナーさんは、証券を発行できないからです。

証券化の鍵を握るのは、SPC(特別目標会社)・SPV(特別目標事業体)と呼ばれる、公認会計士が一人で役員を行うような会社です。

この会社の運営は、基本的には外部委託であり、「入れ物」とか「器」とかにイメージされます。この会社は、どのうような形態の会社(合同会社、組合、場合によっては株式会社)でも構いませんが、目的としては、不動産を証券化するための会社です。

他の事業をしてはいけませんし、証券化以外の要因で、倒産してもいけないことになっています。

さて、このSPC・SPVは、オーナーから10億円のビルを購入(実際には、節税や不動産特定共同事業法の適用を受けないために不動産信託受益権という権利にしたりします)します。

その際、SPCは、資金を持っていませんから、このビルを買うための資金を投資家から募るのです。このビルは優良物件ですので、多くの投資家が目をつけます。

そうすると、投資家は、小口化されたリスクの少ない証券化された不動産を得ることができ、オーナーは、時価に近い形で不動産を売却することができるのです。

オーナーにとっては、競売した時よりも、安定した値段で、売却できるというメリットがあります。

SPC・SPVを実質的にコントーロールするのは、アセットマネージャー(AM)と呼ばれる会社です。SPC・SPVは器ですから、証券化以外の事業はしません。

あくまで、証券化のための会社です。よって、資産運用や助言に関しては、このアセットマネージャーが行うことになります。

では、不動産の証券化と第二種金融商品取引法の関係は?と考えますと、アセットマネージャーとして、SPC・SPVを運用していくには、金融商品取引業の登録が必要となるのです。

不動産登記に信託の文字が入っていれば、宅建免許だけでは、取り扱いできません。これから、不動産証券化ビジネスを考えられている不動産会社の皆様は、ぜひともご相談下さい。

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