集団投資スキームとは



金商法では、いかなる形式(民法上の組合契約、商法上の匿名組合契約)であっても、他者から金銭などの出資を集め、その金銭等を元手に、何らかの事業や投資を行い、その事業や投資から生じる収益等を出資者に分配する仕組みを、集団投資スキームと呼んでいます。集団投資スキームは、一般的にファンドと呼ばれることが多く、不動産信託受益権や事業への投資などは、金商法の規制対象となります。

この集団投資スキームに関する権利を集団投資スキーム持分(出資者全員が事業に関与しているものは除く)と呼んでいます。この集団投資スキームは、金商法上、有価証券と位置づけられています。

そして、組合契約や匿名組合契約を、投資者と締結することは、第二種金融商品取引業に該当します。

代表的な集団投資スキームである匿名組合契約を使ったGK-TKスキームは、下記イメージのようになります。(詳細はリンク先を参照)。

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GK-TKスキームは、不動産信託受益権と匿名組合を組み合わせた形で使われます。合同会社を用いる理由は、組織形態の簡便性からです。スキームの中で、合同会社は、特別目的会社(SPC)と呼ばれ、SPCは、事業としての不動産を信託受益権の形で購入します。

なぜ、実不動産ではなく、不動産受益権を組み合わすのでしょうか。その理由として、1つは節税があげられます。実物不動産の場合は、不動産取得税や登録免許税といた流通税が課税されますが、不動産信託受益権にすれば、これらの流通税がかかりません。大型の不動産では、この流通税を払うよりも、信託銀行に信託報酬を払う方が高い収益を確保できる場合が多いのです。

また、もうひとつの理由として、実不動産を小口化する場合、不動産特定共同事業法上の許可が必要になりますが、この許可には、一定の人的財産的基盤が必要になってきます。GK-TKスキームを適用すると、実不動産を小口化したわけではないので、同法の適用を受けません。ただし、実不動産にも、同様なスキームが適用できるように、不動産特的共同事業法が改正され、小規模物件や信託銀行が受託し難い物件に関して、新たなスキームが利用されています。この改正後のスキームを利用する場合でも、第二種金融商品取引業の登録は必要です。

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